现在关于转贷的讨论很热烈。
金融服务公司CoreLogic的数据显示，目前有67％的房地产估值与房屋贷款转贷有关，比去年增加了32％。Suncorp Bank的执行总经理Glenn Haslam表示，他肯定会看到更多的转贷活动。
Haslam将其总结为“具有竞争性的报价和历史上最低的房屋贷款利率的组合。”但是他说，COVID-19的影响——从就业变化到在家里花费更多的时间，使我们有机会思考如何更好地管理财务。
什么是转贷？
尽管对转贷充满热情，但对于许多房主来说，这仍然是一个灰色地带。澳洲的一项调查发现，有78％的抵押贷款持有人对其中到底涉及什么感到困惑。
明确地说，转贷意味着要用新的贷款来代替当前的贷款。此步骤可以提供很多好处，包括降低贷款利率的机会。
正如Haslam解释的那样，“这可能会降低月还款额，并有可能看到房主在整个贷款期限内都有可观的储蓄。”
当然，通过转贷可以节省很多空间，尤其是当许多贷款机构将最优惠的交易留给新客户的时候。作为参考，储备银行的数据显示，目前的平均浮动利率为3.22％，但在2020年5月获得的新贷款中，平均浮动利率为2.93％。三年或更短期限内固定利率平均为2.33％，但您甚至可以做得更好，可能只需为Suncorp的住房贷款支付2.29％。
转贷者也可以从中获得宝贵的现金返还。例如，向Suncorp为您的房屋贷款转贷，您最多可以获得3000澳币的现金红利，如果您是医疗，教育或紧急服务的一线工作者，则最高可以获得4000澳币的现金红利。
什么时候考虑转贷？
Suncorp的Haslam表示：“一般而言，每隔两到三年检查一下您的房屋贷款是值得的——不仅在转贷方面，而且还应确保您的贷款结构符合个人需求。”
他指出：“关键是要知道房屋贷款不应该是一种“一劳永逸”的产品。关键在于拥有适合您当前情况的正确产品和结构。”
如果您即将采用固定利率，那么考虑进行转贷也是一个好主意。尽早摆脱固定利率贷款可能会带来“中断成本”。您支付的金额将取决于您的贷款人和贷款额度。
共同点是，如果自锁定利率以来市场利率下降，您更有可能支付中断成本。由于今年利率下降，等到您的固定利率期限到期后再转换为新贷款可能具有成本效益。
首先与您的贷款人谈谈
在重新融资之前，询问你的贷款人是否愿意贴现你当前支付的利率是值得的。
Haslam说：“贷款人通常愿意与已建立的客户就房屋贷款利率进行谈判。因此，我鼓励屋主与他们的银行进行交流，以了解有哪些可用方法，或者与抵押贷款经纪人合作，他们可以代表您担任辩护律师。
如果贷款人不来参加聚会，也许是时候考虑把你的业务转移到其他地方了。
寻找新的贷款需要进行一些研究。或者，如果您时间紧迫，请与抵押贷款经纪人合作，以了解哪种贷款最适合您的需求。无论哪种方式，都不要只关注整体利率。Haslam警告说：“重要的是要查看房屋贷款的比较利率，这样能够比较不同贷款之间的成本。”
转贷是如何工作的
找到满意的贷款后，转贷过程的运作方式与您申请当前贷款时的运作方式几乎相同。新的贷方将希望看到收入证明，通常需要三个月的银行对账单来显示生活费用，再加上三到六个月的贷款对账单。
Sydney-based Mortgage Choice的经纪人James Algar说，除了填写贷款申请书之外，您的房屋可能会被视作转贷的一部分进行估值。
但是，可能没有必要给予这个地方过多关注。Algar说：“大多数估价都可以在不对房地产进行实物检查的情况下进行——除非您借入了房地产价值的80％或以上。”
如果一切顺利，您的新贷款获得批准，则新旧两个贷方将安排偿还旧贷款。从这里开始，您可以用新贷款还款。Algar说，整个过程通常需要大约四到六周的时间，不过他补充说，COVID-19的影响已将这一时间范围延长到了大约六到七周。
转贷会让您在财务上处于领先地位？
从旧的贷款转移到新的贷款应该是一个相当简化的过程。但是，它可能伴随着一些成本，包括可能的旧贷款清算费，新抵押的申请费以及州或地区政府与抵押登记有关的费用。
您的贷方或经纪人将能够提供一个确定抵押总费用的确切数字。重要的是将这与您每月可节省的存款进行比较。
例如，如果将要花费600澳币的转贷费用，但您的新贷款每月可节省100澳币，那么您需要六个月的时间才能达到收支平衡。时间越短越好，让您更快地获得新贷款的回报。
这三个步骤可以帮助您准备转贷，或者决定是否应该推迟。
1.了解房屋的市场价值
如果您需要借用房产价值的80％以上，则可以购买贷款抵押保险（LMI）。即使是您首次购买房屋时支付也适用。Algar解释说：“ LMI无法在贷款机构之间转移，并且当您切换到新的贷款机构时，您最初支付的任何保费都无法退还。”
如果看起来您的资产净值低于20％，那么更经济的做法是与您当前的贷款方重新协商利率，或推迟转贷直到您建立了额外的房屋净值。
2.查看您的常规费用
Haslam说，在当今负责任的贷款环境中，贷款机构将要解决的关键问题之一是借款人的日常生活费用。
他指出：“贷款人将进行为期三个月的支出活动，以了解借款人如何管理其收入以及典型支出的。”这可以提示你重新审视你的预算，寻找可以削减日常开支的领域。
3.考虑降低信用卡限额
贷款人通常希望看到任何信贷工具的报表，例如个人贷款。但是，在信用卡方面，贷方不只是查看所欠金额，还希望了解整体信用额度。毕竟，您有可能在新的住房贷款清算后的第二天刷爆您的卡。
Algar说：“拥有15,000到20,000澳币的信用卡额度可以使您的借款金额减少 100,000澳币左右。取消信用卡，或至少要求降低最高信用额度，对借入的金额有很大的影响。”
Haslam补充说，准备好进行转贷就是了解您的全部财务状况。“在某些情况下，这可能意味着要在接下来的12个月内准备转贷，”他解释道， “理想情况下，与您的贷方或抵押经纪人坐下来，看看有什么可行的以及什么最适合您的情况。”
案例研究：为翻新提供资金
转贷并不总是支付较低的利率。转换为新的房屋贷款可能是利用房屋净值来获取低利率资金以实现其他目标的方法，例如完成一些房屋翻新——由于HomeBuilder新的25,000澳币现金赠款，现在看起来非常有吸引力。
维多利亚州的房主Michelle Delaney最近为住房贷款转贷时，住房装修无疑是她的主要推动力。
Michelle解释说：“当我和我的伴侣决定用新的浴室和潮湿的区域翻新我们的房屋时，我们认为这是了解我们目前的抵押贷款以及市场上的其他情况的一个很好的机会。”
Michelle承认，转贷过程似乎令人生畏，但她说：“我们认为我们在选择另一家银行来扩大房屋翻修贷款做出了正确的选择。”
这对夫妇与Suncorp的移动贷款经理取得了联系，并享受了无忧的贷款流程。Michelle补充说：“沟通和对细节的重视程度很高，最重要的是，我们能够节省贷款成本。”